Due diligence ambiental na construção ou aquisição de shoppings

Levantamento de passivos e avaliação de riscos ambientais orientam decisões de negócio em projetos de desenvolvimento imobiliário 

A aquisição ou construção de shoppings centers pode representar uma oportunidade de expansão dos negócios em um segmento que já fatura mais R$ 200 bilhões por ano, segundo dados da Abrasce. Ao mesmo tempo, operações como essas exigem uma avaliação criteriosa de riscos, especialmente em licenciamento e quando envolve ativos com histórico industrial. 

Shoppings centers já movimentam mais de R$ 200 bilhões, segundo Abrasce. Foto: Dieter de Vroomen, via Unsplash.

No caso de aquisições de empreendimentos em operação, é preciso identificar passivos, inconsistências e eventuais necessidades de adequação antes da conclusão da transação. Já o processo de construção em áreas com histórico de uso pede atuação prévia com uma avaliação ambiental completa, capaz de identificar riscos.  

Se constatados contaminantes, a área precisa passar por processos de limpeza e remediação para assegurar a saúde dos trabalhadores, a segurança dos futuros frequentadores e a prevenção de impactos ambientais negativos.

“A busca por grandes terrenos para a construção de shoppings frequentemente recai sobre locais com antiga ocupação industrial – o que eleva o risco de potencial contaminação”, afirma Fernando Fernandes, CEO da BTX. 

Avaliação ambiental é fundação que garante a segurança do empreendimento. Foto: Fernando Cavalcanti, acervo próprio.

Fundação invisível

João Lucas Mazeto, diretor da BTX Desenvolvimento Imobiliário, explica que tanto a aquisição de um empreendimento em operação quanto a construção de um novo centro comercial são processos que exigem a garantia de bases muito seguras.  

“A avaliação ambiental, seguida da possível necessária remediação, é a fundação invisível que assegura a saúde das pessoas, a proteção ambiental e a solidez do investimento", diz Mazeto.  

Em ambos os casos - aquisição ou construção -, a realização de uma due diligence ambiental é uma importante ferramenta para orientar a tomada de decisão pelos investidores. A análise estruturada fruto da due diligence permite uma compreensão mais clara e abrangente do ativo, a partir da identificação de riscos ambientais, técnicos e jurídicos que podem impactar operação e resultados. 

Mais de 50 projetos para diferentes tipos de shoppings

No mercado há quase três décadas, a BTX já apoiou mais de 50 projetos de diferentes tipos de shoppings centers, cada qual com seus desafios particulares. Apenas nos últimos dois anos, participou de 20 processos de due diligence ambiental para construção de centros comerciais. 

Um dos mais de 50 projetos realizados pela BTX envolveu um terreno com histórico industrial, que foi remediado, e hoje é ocupado por um dos maiores shopping centers do Brasil. A execução consistiu no diagnóstico do cenário e na implementação de sistemas de remediação complementares aos já existentes.  

BTX participou de mais de 20 processos de due diligence ambiental nos últimos dois anos. Foto: Fernando Cavalcanti, acervo próprio.

O monitoramento contínuo demonstrou a eficácia da intervenção, com redução significativa dos contaminantes, garantindo segurança para o empreendimento. Casos como esse reforçam como a avaliação técnica transforma passivos ambientais complexos em oportunidades comerciais seguras. 

Regularidade ambiental e licenciamento

Tanto em aquisição quanto em construção de shoppings, a maior parte do risco está concentrada nos temas regularidade ambiental e licenciamento. São diversos os fatores que podem resultar em sanções e restrições operacionais.  

Licenças vencidas, ausência de autorizações (ou operação em desacordo com a licença), alterações não regularizadas, alterações em projetos, sistemas inadequados ou falhas de manutenção comprometem a operação de shoppings e demandam intervenções corretivas. Itens como drenagem, sistemas de efluentes e segurança contra incêndio também exigem atenção redobrada. 

O crescimento do setor de shoppings centers no Brasil é impulsionado por novos empreendimentos. E, nesse sentido, abertura de novas unidades tornam a gestão ambiental preventiva não um custo, mas um investimento.  

Novos empreendimentos impulsionam crescimento do setor de shoppings. Foto: Najem Mendes, Unsplash.

Investigar e tratar passivos ambientais precocemente não é apenas uma exigência legal, é economia de tempo, recursos e a garantia de um investimento seguro. Nesse sentido, a realização de uma due diligence ambiental é uma importante ferramenta para orientar a tomada de decisão pelos investidores. 

Seu empreendimento está construído sobre bases seguras? Converse com a equipe da BTX Desenvolvimento Imobiliário. https://btx.com.br/desenvolvimento-imobiliario

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